Asignación de derechos a un departamento. Asignación de propiedad de un apartamento

La reserva de un apartamento está permitida para cualquier tipotransacciones: bajo un contrato de inversión o coinversión, así como un contrato preliminar de venta y otros. La asignación de derechos a un apartamento es posible incluso con préstamos hipotecarios. Los compradores de este tipo de transacción pueden ser cualquier persona u organización.

Este tipo de acuerdo surge a menudo enetapa de construcción de una nueva casa. Por lo tanto, la cesión de derechos a un apartamento es una transacción, como resultado de lo cual la parte original (el vendedor) le asigna a la otra parte (el comprador) todos los derechos y obligaciones posibles que el vendedor tiene contra el tercero. El tercero suele ser el desarrollador. La transacción se vuelve admisible solo si no existe una cláusula en el contrato que prohíba la cesión del derecho a reclamar un apartamento.

Esta transacción en el lenguaje legal se llama cesión. La persona que es el vendedor se llama el cedente, y el comprador es el cesionario.

¿Quién está interesado en esto?

Muy a menudo en la conclusión de tales contratoscompradores comunes interesados, porque a veces la venta de apartamentos en la casa de interés ya está terminada. Y simplemente no hay otra forma de adquirirlo en un lugar en particular.

¿Por qué los vendedores están listos para asignar sus derechos? Como regla, los motivos son diferentes, tocamos solo unos pocos.

¿Por qué el apartamento se vende por cesión de derechos?

Es muy importante descubrir la verdadera razón por la cualincitó al vendedor a buscar tal trato. La respuesta a esta pregunta depende directamente de cuán arriesgado sea ese trato. Por ejemplo, la venta de un apartamento puede ocurrir debido a que el vendedor no puede (o no quiere) pagar el costo de sus metros cuadrados al desarrollador. En este caso, es necesario conocer el monto de la deuda actual directamente del desarrollador, así como los términos de su reembolso.

Pero muchos vendedores de tales viviendas sin terminarlos objetos buscan concluir un acuerdo de cesión en relación con ciertas circunstancias de la vida. En particular, el vendedor puede recibir una herencia y ya no necesita vivienda o recibió una propuesta financiera más rentable.

Vistas básicas

Por el momento, los tipos más frecuentes de asignación de derechos son:

• asignación sobre la base de un acuerdo sobre participación de capital;
• cesión de derechos, basado en un contrato preliminar de venta.

Algunas sutilezas legales

Una transacción de transferencia de derechos, basada enes un acuerdo sobre la participación en el capital, solo puede concluirse hasta el momento en que se firman los documentos de transferencia para el objeto de la transacción. Al mismo tiempo, un apartamento puede asignarse un número ilimitado de veces.

Matiz importante: el contrato principal y el contrato de asignación deben registrarse.

Al concluir un contrato para la segunda opciónel comprador recibe el derecho legal de exigirle que concluya con él la transacción principal para la venta de un objeto residencial en el futuro. Y también para exigir el cumplimiento de los términos y plazos, pero no tiene derecho a exigir la transferencia de la propiedad del departamento en sí.

Esto se debe a sutilezas legalescontrato preliminar. Según él, el vendedor y el comprador no hacen una transacción de compra, sino que solo asumen la responsabilidad de lograrlo en el futuro. En caso de que se cancele la preventa finalizada, el comprador no tendrá derecho a recibir el apartamento, incluso si se ha pagado el importe total. La devolución del dinero gastado solo será posible en el proceso judicial.

La asignación de derechos es posible desde la fecha en que se firmó el contrato de venta preliminar, y hasta la fecha de la firma del contrato principal por las partes.

Asignación de derechos en hipotecas

Asignación de derechos a un departamento por una hipotecalos préstamos también son un tipo bastante común de tal transacción. De acuerdo con la legislación vigente, el propietario (acreedor hipotecario) de la vivienda tiene pleno derecho, si el contrato hipotecario no está prohibido, transferir sus derechos al departamento a otra persona.

Pero, al decidir concluir tal trato, debería serrecuerde que la cesión de derechos no se puede realizar sin un acuerdo con el banco, que actúa como prestamista. Al mismo tiempo, los términos del acuerdo de asignación son presentados por el propio banco y pueden modificarse. Muy a menudo el prestamista no mantiene las condiciones de crédito para el nuevo propietario del apartamento.

Adquisición de un apartamento bajo contrato de cesión.

Comprar un apartamento en la cesión de derechos es posible.Solo durante la construcción de la instalación. El período de la posible conclusión de la transacción se rige por 11 artículos de la Ley Federal-214 y establece que la cesión de los derechos de reclamación está permitida desde el momento del registro del acuerdo de participación en las acciones hasta el momento en que las partes han firmado la escritura de transferencia al objeto de construcción.

Recuerda que si el acto de aceptación del apartamento.firmado, entonces el contrato de transferencia del derecho a un apartamento ya no puede celebrarse. En este caso, un cambio de propiedad solo puede llevarse a cabo mediante la conclusión de un acuerdo sobre la venta o compra de una instalación residencial o por otros medios previstos por la legislación vigente.

Pero siempre que el acto no esté firmado, los accionistasTiene pleno derecho a concluir una cesión. Un punto muy importante: el vendedor puede celebrar acuerdos de cesión de derechos simultáneamente con varios compradores potenciales. Esto es posible si el apartamento tiene más de dos habitaciones. Tales acciones del vendedor por esta ley no están prohibidas.

Los principales puntos del contrato.

Todas las disposiciones principales se rigen por el Código Civil de la Federación de Rusia.

1. El contrato no puede ser celebrado oralmente y siempre se hace por escrito. El vendedor tiene el derecho de concluir una transacción de este tipo solo si no contradice el contrato principal celebrado anteriormente con el desarrollador.

Muy a menudo, los propios desarrolladores incluyen un elementoen el contrato principal, que establece claramente que al concluir una cesión, es necesario obtener su consentimiento para transferir los derechos a otros cesionarios. Si no hay tal artículo, entonces el comprador todavía debe asegurarse de que el vendedor notificó (por escrito) al desarrollador que la transacción de asignación para el objeto en construcción se había concluido. De lo contrario, una vez finalizada la construcción, la vivienda puede ser transferida al propietario anterior.

2 Debido al hecho de que el acuerdo de participación en acciones está sujeto a registro obligatorio, el contrato de asignación debe pasar por el mismo procedimiento. En caso de que el acuerdo sobre la participación en acciones no haya pasado el registro estatal, en el futuro el desarrollador tiene todas las razones para rechazar al cesionario en sus requisitos.

3. Después de que el contrato haya pasado el procedimiento de registro estatal, el comprador asume todos los derechos y obligaciones, cuya lista se encuentra en el contrato principal. Y conlleva todos los riesgos posibles.

4 Al término de la transacción de transferencia, en la etapa de liquidaciones entre las partes, se practica el uso de células bancarias, y el vendedor podrá retirar fondos solo después de que todos los documentos necesarios se vuelvan a registrar.

5. Además de las firmas de ambas partes, el desarrollador también firma los documentos. Los papeles siempre están certificados con una marca azul que indica que la transacción se lleva a cabo con el consentimiento del desarrollador.

Paquete de documentos sobre la transacción.

Después de firmar el contrato de asignación, el comprador debe tener a mano los siguientes documentos:

- el contrato principal o su copia notariada, según la cual se realizó la cesión;

- documentos que confirmen los acuerdos entre las partes originales del contrato;

- El acto de ceder los documentos anteriores.

- consentimiento a la cesión de la segunda parte;

- Contrato original.

Transferencia de derechos a un apartamento: impuesto a pagar

Según el Código Tributario (artículo 220, apartado1), la cesión está sujeta a impuestos, que debe ser pagada por el inversionista original. El monto sujeto a impuestos se calcula sobre la base del monto total de la transacción y no se puede calcular como la diferencia entre el monto de la inversión y el tamaño de la cesión.

Muy a menudo surge una situación cuandoObligaciones financieras al estado, el comprador original desplaza los hombros de la persona a la que se realizó la transferencia de propiedad del apartamento. Por lo general, las partes acuerdan compartir estos costos financieros por igual.

La cesión de la demanda tienemuchas sutilezas Por lo tanto, antes de firmar cualquier documento, le recomendamos que consulte a un abogado especializado en transacciones de bienes raíces.